Las inspecciones periódicas de las instalaciones en los edificios de viviendas en España son un requisito normativo esencial para garantizar la seguridad de los ocupantes y el correcto funcionamiento de las infraestructuras. Estas inspecciones, llevadas a cabo por organismos de control autorizados, son una herramienta clave para prevenir riesgos y asegurar que las instalaciones cumplen con los estándares legales y técnicos.
El titular (comunidad de propietarios) es siempre el responsable de que se realicen estas inspecciones, la administración no va a notificar de que se deben realizar. Los organismos públicos únicamente van a actuar cuando se produzca un siniestro o exista alguna denuncia, para sancionar a la comunidad que no cumpla con los mantenimientos, revisiones e inspecciones que exige la normativa.
En caso de que se produzca un siniestro o exista una denuncia la Administración Pública actuará para sancionar a aquella comunidad que no cumpla con las revisiones e inspecciones que se exige por normativa.
En este artículo, analizaremos las principales instalaciones que deben someterse a inspecciones periódicas (aquellas realizadas por Organismos de Control Autorizados por la administración), las normativas que las regulan y la importancia de este proceso en la gestión de los edificios residenciales en España.
¿Qué instalaciones requieren inspecciones periódicas?
Los edificios de viviendas deben someterse a revisiones periódicas de varias instalaciones críticas, tanto por motivos de seguridad como para garantizar el cumplimiento de la legislación vigente. Las principales instalaciones que requieren inspección por organismos de control son:
- Instalaciones eléctricas de baja tensión
Normativa: Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) aprobado por el Real Decreto 842/2002.
Las instalaciones eléctricas de los edificios deben ser inspeccionadas periódicamente para garantizar que cumplen con las medidas de seguridad y operan de manera eficiente. Según el REBT, las inspecciones se realizan en edificios con potencia instalada superior a 100 kW cada 10 años y en zonas comunes de edificaciones de uso residencial con características específicas cada 5 años como:
Garajes de más de 25 plazas de aparcamiento.
Piscinas con potencia instalada superior a 10 kW
Alumbrados exteriores con potencia instalada superior a 5 kW
Aspectos a revisar:
– Cuadros eléctricos generales y secundarios.
– Sistemas de puesta a tierra.
– Dispositivos de protección contra sobrecargas y cortocircuitos.
– Estado del cableado y de las tomas de corriente.
2. Instalaciones de gas
Normativa:
Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y el Reglamento Técnico de Distribución y Utilización de Combustibles Gaseosos.
A los depósitos de GLP y la instalación receptora de gas, les es de aplicación el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos según Real Decreto 919/2006 de 28 de julio y por la ITC-ICG 03. Los depósitos se someterán a pruebas de presión cada 15 años a realizar por un Organismo de Control Acreditado (OCA).
En edificios con suministro de gas, las instalaciones deben ser revisadas para garantizar la seguridad frente a fugas y otros riesgos, como son la estanqueidad del contador, tuberías, llaves y gomas. Las inspecciones son obligatorias cada 5 años y cubren tanto las instalaciones interiores de los edificios como las conexiones con los aparatos de consumo (calderas, calentadores, cocinas, etc.), esta revisión la puede llevar a cabo la empresa distribuidora de gas o un instalador habilitado.
Aspectos a revisar:
– Estado de las tuberías y conexiones.
– Correcta ventilación de los locales donde se ubican los aparatos de gas.
– Verificación de los dispositivos de seguridad y regulación de presión.
– Comprobación de que no existen fugas de gas.
Estas revisiones son cruciales para prevenir accidentes como explosiones o intoxicaciones por monóxido de carbono.
3. Instalaciones de protección contra incendios
Normativa:
Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI), aprobado por el Real Decreto 513/2017 y el CTE DB SI (Seguridad en caso de incendio).
Los edificios cuyo uso sea residencial vivienda, estarán exentos de realizar la inspección periódica de las instalaciones de protección activa contra incendios, así como los aparcamientos con superficie construida menor de 500 m2.
En caso de que el aparcamiento tenga una superficie construida superior a 500 m2, éste deberá someterse a una inspección periódica cada 10 años desde su puesta en servicio.
La inspección periódica también afecta a los locales de riesgo especial alto, como pueden ser, tal y como se clasifican en el Código Técnico de la Edificación DB-SI (Seguridad en caso de incendio), las zonas de trasteros si tienen una superficie mayor a 500 m2, las salas de calderas con potencia útil nominal mayor de 600 kW, así como los almacenes de residuos de más de 30 m2.
Independientemente de estas inspecciones periódicas realizadas por Organismo de Control Acreditado, las instalaciones de protección contra incendios deben someterse a revisiones semanales, trimestrales y anuales, que podrán ser realizadas por el mismo titular o por empresa mantenedora autorizada, en caso de las semanales o trimestrales, y las revisiones anuales que solo podrán ser realizadas por empresas mantenedoras autorizadas.
Aspectos a revisar:
– Sistemas de detección y alarma de incendios.
– Extintores, bocas de incendio equipadas (BIEs) y redes de hidrantes.
– Sistemas de evacuación de humos y ventilación.
– Puertas cortafuegos y otros elementos de compartimentación de incendios.
4. Instalaciones de ascensores
Normativa:
Real Decreto 355/2024, de 2 de abril, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 «Ascensores», que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente.
Las inspecciones periódicas por Organismo de Control Acreditado deberán realizarse cada cuatro años en edificios de más de 20 viviendas o con más de cuatro plantas servidas, y cada 6 años en el resto de edificios de viviendas.
Se tendrán que realizar inspecciones, tras un accidente con daños a las personas, a los animales de compañía o a los bienes, o que produzcan daños en elementos relevantes de la instalación, o cuando así lo determine el órgano competente de la comunidad autónoma en uso de sus atribuciones legales, podrá solicitar la realización de una inspección a un organismo de control.
Esta inspección se centrará en los elementos implicados en el accidente antes de su reparación, siendo esta actuación diferente a la que correspondería a una inspección periódica obligatoria. En esta inspección el organismo de control deberá contrastar el informe elaborado por la empresa conservadora en el que se han explicado los motivos del accidente del ascensor.
Aspectos a revisar:
– Sistemas de frenado y de seguridad del ascensor.
– Sistemas de comunicación de emergencia.
– Correcto funcionamiento de puertas y dispositivos de control.
– Sistemas eléctricos del ascensor y verificación del cuarto de máquinas.
Las inspecciones periódicas de ascensores buscan prevenir accidentes y asegurar que los usuarios puedan confiar en su funcionamiento.
5. Instalaciones térmicas (calefacción, climatización y agua caliente sanitaria)
Normativa:
Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE), aprobado por el Real Decreto 1027/2007.
El objetivo de esta inspección no es sólo la seguridad de la instalación, sino también la salud de los ciudadanos, la calidad del aire y el fomento del ahorro de energía. Las instalaciones térmicas de los edificios (como calderas, bombas de calor, sistemas de aire acondicionado y redes de agua caliente sanitaria) deben ser inspeccionadas periódicamente para garantizar su seguridad, eficiencia energética y respeto por el medio ambiente.
Inspección Periódica de Eficiencia Energética
Ésta inspección se realizará cada 4 años en los siguientes casos:
Sistemas de calefacción, instalaciones combinadas de calefacción y ventilación, y agua caliente sanitaria que tengan generadores de calor con una potencia útil nominal mayor a 70 kW, excluyendo los sistemas que solo produzcan agua caliente sanitaria con una potencia útil nominal de hasta 70 kW. La evaluación de la potencia se hará considerando la suma de las potencias de generación de calefacción.
Sistemas de aire acondicionado e instalaciones combinadas de aire acondicionado y ventilación que tengan generadores de frío con una potencia útil nominal instalada mayor a 70 kW. La evaluación de la potencia se hará considerando la suma de las potencias de generación de aire acondicionado.
Inspección periódica de Instalaciones Térmicas completas con 15 años de antigüedad
Inspección Periódica de Instalaciones Térmicas de Calor o Frío con una potencia térmica nominal instalada mayor a 70 kW: Esta inspección se debe realizar cada 15 años y coincidirá con la primera inspección del generador de calor o frío después de que la instalación haya cumplido 15 años de antigüedad.
Estas inspecciones se realizarán por Organismo de Control Autorizado.
Aspectos a revisar:
– Rendimiento energético de los equipos.
– Sistemas de evacuación de gases y ventilación de los locales.
– Condiciones de aislamiento térmico.
– Comprobación de fugas en el circuito de refrigeración o calefacción.
Las inspecciones de instalaciones térmicas son esenciales para optimizar el consumo energético y reducir emisiones contaminantes.
Conclusión
Las inspecciones periódicas de las instalaciones en edificios de viviendas son un elemento clave para la seguridad y el cumplimiento normativo. Garantizan que las infraestructuras eléctricas, de gas, de protección contra incendios, térmicas y de elevación, entre otras, funcionen de manera óptima y segura. Además, contribuyen a la eficiencia energética y a la sostenibilidad ambiental, lo que es especialmente importante en el contexto actual de transición energética. Como propietarios y administradores de edificios, es fundamental cumplir con los calendarios de inspección y coordinar estas revisiones con organismos de control autorizados, asegurando así que los inmuebles no solo cumplan con la normativa vigente, sino que también sean espacios seguros y confortables para sus habitantes.